Vente: un document peu demandé par les acheteurs, mais pourtant essentiel
S'il est réclamé par les futurs acheteurs d'un bien, ce document cadastral peut leur éviter certaines déconvenues en termes d'imposition.
Lorsqu’ils visitent un bien, les futurs acheteurs sont d’abord préoccupés par les caractéristiques du logement (sa superficie, son orientation, le découpage de ses pièces…), et c’est bien normal. Dans la majorité des cas, c’est plutôt à la fin de la visite qu’ils s’enquièrent du montant de la taxe foncière, à moins que l’agent immobilier ou le propriétaire vendeur n’ait anticipé cette information, par exemple dans des villes où cette taxe est particulièrement élevée (Nîmes, Nantes, Bordeaux…). « La plupart des acheteurs potentiels se contentent de cette information, sans chercher à la vérifier », regrette David Dricourt, fondateur du réseau d’agences Fiscalia, spécialisé dans l’expertise foncière. Or, le montant indiqué peut être erroné ou incomplet au regard de la situation réelle du bien. Et si une taxe foncière sous-évaluée peut sembler être une bonne nouvelle au premier abord, elle peut cacher une situation administrative qui pourrait se retourner contre l'acquéreur lors de sa propre revente ou de futurs travaux. Pour le savoir, il y a un document que les futurs acheteurs peuvent réclamer à l’issue de la visite.
Le document en question est la fiche d’évaluation de la valeur locative cadastrale d’un bien (VLC). Cette dernière est une valeur administrative de référence, et non un loyer de marché. « C’est le loyer théorique annuel que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée dans des conditions normales », indique le ministère de l’Économie. Si cette VLC est importante, « c’est qu’elle sert de base de calcul fiscal pour les impôts locaux, notamment pour la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires », explique David Dricourt. Pour obtenir cette fiche, le propriétaire du bien d’habitation doit en faire la demande auprès du service des impôts, par courrier ou par mail (via son espace en ligne sur le site des Impôts). Il peut ensuite la remettre, à titre d’information, à l’agent immobilier qui s’occupe de commercialiser son bien ou directement à l’acheteur intéressé s’il n’y a aucun intermédiaire professionnel.
S’il est capital de réclamer cette fiche, c’est parce que certaines valeurs locatives cadastrales peuvent ne pas être à jour. Et pour cause : « Cette valeur est fixée à partir des conditions du marché locatif de 1970 », rappelle-t-il. Même si elle est revalorisée par des coefficients forfaitaires plus récents, cette VLC peut donc ne pas refléter fidèlement l'état actuel du bien. « C’est par exemple le cas lorsque des aménagements intérieurs n’ont pas été déclarés par les précédents propriétaires », explique David Dricourt. L’erreur la plus courante survient lorsqu’un bien n’est pas caractérisé par le bon "coefficient d’entretien". Il arrive par exemple qu’il soit vu, par l’administration fiscale, comme un bien « passable présentant des défauts permanents dus à la vétusté sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité » (coefficient 1) alors qu’en réalité, des travaux ont été effectués par les propriétaires et qu’il devrait plutôt être classé en « assez bon » (coefficient de 1,10) voire en « bon » (coefficient de 1,20).
C’est de cette situation précise que les futurs acquéreurs ont tout intérêt à se prémunir. Avant de signer chez le notaire, David Dricourt recommande donc de réclamer cette fiche d’évaluation de la valeur locative cadastrale à l’agent immobilier ou au notaire, pour savoir si le coefficient d’entretien semble adapté et si les éventuels aménagements récents (extension, nouvelle salle de bains, nouveaux sanitaires, dépendance transformée en pièce d’habitation…) ont bien été pris en compte par les services des impôts. « Si ce n’est pas le cas, cela veut dire qu’il y a vraisemblablement une sous-imposition, donc que le montant de taxe foncière qui a été transmis aux potentiels acquéreurs est faux », indique-t-il.
Certes, les contrôles spontanés de l'administration sont rares, mais la régularisation est souvent inévitable lors d'une future demande de permis de construire ou d'une déclaration de travaux. L'acheteur subit alors une hausse brutale de sa taxe foncière, qu'il n'avait pas anticipée dans son budget de fonctionnement.
Plus grave encore : le risque se déplace au moment de la revente. Un futur acheteur plus sourcilleux, ou un notaire pointilleux, pourrait exiger des éclaircissements ou une régularisation préalable, ce qui peut, dans certains cas, influencer les conditions de la transaction. En somme, ne pas consulter la fiche VLC, c'est accepter un certain degré d'incertitude sur l'évolution future de la fiscalité locale du bien, avec un impact financier possible à moyen ou long terme.
Aurélie Tachot
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