Autorisations d’urbanisme : ce que change la loi de simplification du droit de l’urbanisme

La loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement comporte certaines mesures affectant le régime des autorisations d'urbanisme.

Cristallisation des règles d'urbanisme pour les permis de construire et d’aménager modificatifs

L'évolution majeure apportée par la loi de simplification du droit de l'urbanisme concerne l'introduction, sous condition, d'un principe de cristallisation des règles d'urbanisme applicables à la date de délivrance de l'autorisation initiale lorsqu'une demande de permis modificatif est faite.

 

Cette nouvelle mesure s'applique aux permis de construire et aux permis d'aménager. Aussi, deux nouveaux articles ont été créés dans le code de l'urbanisme : les articles L. 431-6 (permis de construire) et L. 441-5 (permis d'aménager).

 

Remarque : L'objectif de l'examen des demandes d'autorisation modificatives "à droit constant" est de faciliter l'évolution des opérations, en réduisant l'insécurité qui pouvait résulter de l'aléa réglementaire auquel sont soumis les projets alors qu’ils sont souvent déjà avancés dans leur réalisation.

Ainsi, le permis de construire ou d’aménager modificatif ne peut pas, dans les 3 ans suivant le permis initial, être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.

 

Toutefois, par dérogation, la demande peut être refusée (ou assortie de prescriptions spéciales) si les dispositions d'urbanisme intervenues après la délivrance du permis de construire initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques (toujours opposable).

 

Pour que cette mesure puisse s'appliquer, les permis de construire ou d'aménager doivent être en cours de validité et les travaux initialement autorisés ne doivent pas être achevés au moment de la demande de permis modificatif.

 

En revanche, la déclaration préalable modificative n'est pas concernée par ce nouveau dispositif.

 

Par conséquent, depuis le 28 novembre 2025, une demande permis de construire ou d'aménager modificatif déposée dans les 3 années suivant la date de délivrance du permis initial doit être instruite au regard des règles en vigueur à cette date, sous réserve des règles relatives à la sécurité ou la salubrité publique.

 

Assouplissement pour certains travaux sur une construction existante devenue non conformes au PLU

La loi crée un nouvel article L. 111-35 dans le code de l’urbanisme qui prévoit que lorsqu'une construction régulièrement édifiée fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d'un immeuble existant, l'autorisation d'urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur des constructions.

 

Remarque :  Selon la jurisprudence Sekler (CE, 27 mai 1988, n° 79530) des travaux sur une construction initialement régulière, mais devenue non conforme à la suite de la modification des règles d’urbanisme applicables, sont autorisés dès lors qu’ils n’aggravent pas l’irrégularité ou sont étrangers à la règle méconnue. Mais ce principe a ensuite été appliquée de manière souvent très restrictive par le Conseil d’État. Par conséquent, de nombreuses surélévations se trouvaient juridiquement bloquées, y compris sur des constructions initialement régulières.

 

Cette nouvelle disposition a été adoptée afin de surmonter cette interprétation restrictive, notamment pour les projets de surélévation ou de transformation limitée, dans un contexte où le foncier disponible se fait plus rare.

 

Permis délivré à titre précaire

Généralisation de la prolongation du délai d'enlèvement des constructions

De manière exceptionnelle, une construction non conforme à la règlementation d'urbanisme peut être autorisée à titre précaire (C.urb. art. L.433-1).

 

Ce permis précaire peut fixer un délai à l'expiration duquel le pétitionnaire doit enlever la construction autorisée. Une prolongation de ce délai est accordée si les nécessités d'une expérimentation dans le domaine des énergies renouvelables le justifient.

 

En dehors de ce cas de figure, le délai d'enlèvement des constructions autorisées fixé par l'arrêté de permis précaire n'était pas prorogeable.

 

La loi modifie l'article L.433-2 du code de l'urbanisme en ajoutant un 3ème alinéa qui étend le bénéfice de la prolongation à tous les permis précaires délivrés, selon les mêmes modalités que le permis initial :

 

"Lorsqu'un délai a été fixé, l'autorisation de la construction peut faire l'objet d'une prolongation. La demande de prolongation est instruite et, le cas échéant, accordée dans les mêmes conditions que le permis initial. La décision qui accorde la prolongation fixe un nouveau délai."

 

Nouveau permis précaire en faveur du développement nucléaire

La loi crée un nouveau "permis de construire à titre précaire" pour les installations provisoires autour des chantiers de construction de réacteurs nucléaires, en complétant la loi dite « Nouveau nucléaire » du 22 juin 2023 par un nouvel article 9-1.

 

Ainsi, peuvent faire l'objet d'un permis à titre précaire les constructions, les installations et les aménagements présentant un caractère temporaire qui sont nécessaires au logement, à l'hébergement ou aux déplacements des personnes participant aux travaux de construction d'un réacteur électronucléaire ou à la logistique et aux activités de préfabrication du chantier de ce même réacteur. Le préfet est compétent pour délivrer ces permis précaires, mais il doit au préalable obtenir l'accord du maire de la commune. L'arrêté accordant le permis fixe le délai (qui ne peut excéder 20 ans) à l'expiration duquel le terrain doit être remis en son état initial.

 

En revanche, ces permis précaires ne peuvent pas être délivrés dans les zones où les constructions, les installations et les aménagements sont interdits en application :

• d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) ;
• d'un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ;
• d'un plan de prévention des risques technologiques (PRRT).

Ces permis ne peuvent également pas être délivrés dans les espaces protégés suivants : espace boisé classé (EBC) ou espace de continuités écologiques.

 

Un décret en Conseil d’État fixera les modalités d’application de ces nouvelles dispositions.

 

Article en son intégralité: https://hub.fnaim.fr/hd/lmsi_3767695/fr/autorisations-d-urbanisme-ce-que-change-la-loi-de-simplification-du-droit-de-l-urbanisme