Le pouvoir du promoteur sur l'usage des parties communes: dans quelle limite ?
Le promoteur est-il en mesure d'accorder à un copropriétaire l'autorisation de réaliser des travaux sur les parties communes ?
Un copropriétaire qui achète son lot en l’état futur d’achèvement, se voit autoriser par le promoteur à implanter son installation de chauffage et de climatisation sur une terrasse, partie commune.
Mais la dépose de cet équipement est demandée par d’autres acquéreurs.
Les juges d’appel ont estimé qu’avant la mise en copropriété, le promoteur avait tout pouvoir pour donner des autorisations concernant l’usage des parties communes.
Ils sont censurés par le Cour de cassation (1) au visa de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »
La Haute cour considère en effet que dans la mesure où les travaux avaient été effectués alors que l’immeuble relevait déjà du statut de la copropriété, ce copropriétaire aurait dû soumettre à l’assemblée générale une demande d’autorisation pour la réalisation de tels travaux sur des parties communes.
Rappelons que depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui a créé un article 1.1 dans la loi du 10 juillet 1965 :
« En cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot.
Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.
L'immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l'application du statut. »
Dans le cadre d’un immeuble vendu en VEFA, la copropriété nait donc dès la livraison du premier lot.
(1) Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 mai 2024, 22-23.878
Source: Intranet FNAIM